اقتصاد صنعت ساختمان ایران: معادله بحران زده سود و زیان
اخبار ساخته ها
صنعت ساختمان ایران، که زمانی موتور قدرتمند رشد اقتصادی محسوب میشد، امروزه در یک چرخه معیوب و بحرانی گرفتار شده است. این بحران از یک سو با جهش بیسابقه هزینههای ساخت و قیمت مصالح و از سوی دیگر با رکود تقاضا و کاهش قدرت خرید تشدید میشود. در این تحلیل، اقتصاد این صنعت با تمرکز بر سه عامل کلیدی هزینه ساخت، قیمت مصالح و سودآوری پروژه تحلیل میشود تا تصویری روشن از سود و زیان فعالان این عرصه ارائه گردد.
۱. تحلیل وضعیت کنونی: صنعتی در آستانه ورشکستگی
صنعت ساختمان بیش از هر زمان دیگری با عدم قطعیت و ریسک بالا مواجه است، به طوری که یک کارشناس بازار مسکن، وضعیت فعلی را معادل تبدیل این صنعت به یک صنعت ورشکسته توصیف میکند. در ماههای اخیر، جو روانی ناشی از تنشهای سیاسی-اقتصادی و فضای "نه جنگ، نه صلح"، امید به رونق را کمرنگ کرده و سرمایهگذاران را از پذیرش ریسک بازداشته است.
این شرایط منجر به کاهش شدید سرمایهگذاری خصوصی و افت چشمگیر فعالیتها شده است. آمارها نشان میدهد تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده در بهار ۱۴۰۴ نسبت به زمستان سال قبل، بیش از ۲۲ درصد کاهش یافته و سرمایهگذاری خصوصی در ساختمانهای جدید شهری نیز روندی نزولی داشته است. نتیجه مستقیم این رکود در تولید، تضعیف زنجیره ارزش گسترده صنعت ساختمان است که با بیش از ۱۲۰ رشته صنعتی و خدماتی در ارتباط بوده و نقش بیبدیلی در اشتغالزایی دارد.
۲. شوک هزینهها: موتور تورم ساختوساز
مهمترین و فوریترین چالش پیش روی سازندگان، افزایش سرسامآور هزینههای تولید است. دادههای رسمی و تحلیلهای کارشناسی حاکی از یک شوک تورمی بیسابقه در این بخش است.
جهش قیمت مصالح ساختمانی: قیمت نهادههای ساختمانی در بهار ۱۴۰۴ نسبت به زمستان ۱۴۰۳ به طور متوسط حدود ۴۹.۷ درصد افزایش یافته است.
برخی اقلام کلیدی افزایشهایی به مراتب بیشتر را تجربه کردهاند:
شیشه: رشد حدود ۷۳.۵ درصدی
آهن و میلگرد: رشد حدود ۶۳.۵ درصدی
گچ: رشد حدود ۵۷.۶ درصدی
سیمان، بتن، شن و ماسه: رشد حدود ۴۹.۸ درصدی
رشد هزینه تمامشده ساخت: این افزایش قیمت مصالح، مستقیماً بر هزینه ساخت تأثیر گذاشته است. برآوردها نشان میدهد هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان از حدود ۱۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ به ۲۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده که نشاندهنده رشد تقریبی ۶۷ درصدی است. این رقم حتی از دید برخی فعالان صنفی بیشتر و در محدوده ۷۵ تا ۸۰ درصد برآورد میشود.
ساختار کلی هزینههای یک پروژه ساختمانی معمولاً به این صورت است:
مصالح ساختمانی: حدود ۵۰-۵۳٪ از هزینه کل
دستمزد نیروی کار: حدود ۲۵-۴۷٪ (شامل بیمه و سایر هزینههای نیروی انسانی)
تأسیسات (مکانیکی و برقی): حدود ۱۰٪
هزینههای مدیریتی، اداری و غیرمترقبه: مابقی
۳. معادله سودآوری: از حاشیه سود تا زیان قطعی
در سوی دیگر معادله، قیمت فروش و تقاضای بازار قرار دارد که نتوانسته با این رشد هزینهها همگام شود.
رکود تقاضا و کاهش قدرت خرید: تورم عمومی و کاهش درآمد واقعی خانوارها، تقاضای مؤثر برای مسکن را به شدت کاهش داده است. در نتیجه، قیمت فروش نهایی مسکن علیرغم افزایش هزینهها، رشد چندانی نداشته یا بسیار کند شده است. این پدیده منجر به شکلگیری وضعیتی به نام "رکود تورمی" در بازار مسکن شده است.
تحلیل حاشیه سود و ورشکستگی پنهان: در این شرایط، شکاف عمیق بین هزینه تولید و قیمت فروش، حاشیه سود سازندگان را نابود کرده است. زمانی که هزینه ساخت متری ۲۵ میلیون تومان به قیمت فروش نزدیک میشود، عملاً سودآوری پروژهها به صفر یا حتی زیان تبدیل میشود. بسیاری از پروژهها تنها با هدف کاهش ضرر یا جلوگیری از قفل شدن کامل سرمایه ادامه مییابند، نه برای کسب سود.
سهم عوامل در قیمت نهایی: برای درک بهتر این معادله، باید به ترکیب قیمت نهایی مسکن توجه کرد. در شهری مثل تهران، سهم قیمت زمین از قیمت نهایی واحد مسکونی به طور میانگین ۴۰ تا ۶۰ درصد و گاهی در مناطق خاص تا ۸۰ درصد نیز میرسد. این بدان معناست که حتی با افزایش هزینه ساخت، فشار اصلی بر سود سازنده وارد میآید، چرا که قیمت زمین معمولاً توسط سازنده تعیین نمیشود. در پروژههای معمولی، سود سازنده (پس از کسر هزینه خواب سرمایه) ممکن است به حدود ۸ درصد برسد، اما این رقم در شرایط رکود تورمی کاملاً محو شده است.
۴. جمعبندی و چشمانداز: ضرورت تابآوری
اقتصاد صنعت ساختمان ایران در یک دور باطل گرفتار است: افزایش هزینهها، سودآوری را از بین برده و انگیزه سرمایهگذاری و تولید را کاهش میدهد. کاهش عرضه، در بلندمدت تقاضای انباشته ایجاد میکند که میتواند منجر به افزایش قیمتها شود، اما این افزایش نیز در آینده ممکن است صرفاً جبران کننده هزینههای آتی باشد، نه ایجاد کننده سود پایدار.
راه برونرفت از این بحران، نیازمند تابآوری فعالان صنعت و اصلاحات ساختاری است. سازندگان باید بر مدیریت ریسک، کنترل دقیق هزینه، انتخاب پروژههای کوچکمقیاس با نقدشوندگی بالاتر (مانند واحدهای میانقیمت در حاشیه کلانشهرها به جای پروژههای لوکس) و تنوعبخشی سرمایهگذاری تمرکز کنند. از سوی دیگر، سیاستگذاران نیز با ایجاد ثبات اقتصادی کلان، شفافسازی بازار مصالح و تسهیل تأمین مالی میتوانند به خروج تدریجی این صنعت مولد از بنبست کنونی کمک کنند. بدون این اقدامات، تداوم رکود تورمی و فشار بر حاشیه سود، سناریوی محتمل آینده نزدیک این صنعت خواهد بود.
پرسشهای متداول
آیا با وجود این شرایط، ساختوساز کاملاً متوقف شده است؟خیر،اما شدیداً کاهش یافته و بر پروژههای کوچکمقیاس، نوسازی بافتهای فرسوده و واحدهای میانقیمت با تقاضای واقعی متمرکز شده است.
آیا قیمت مسکن کاهش خواهد یافت؟کاهش قابل توجه قیمت اسمی محتمل نیست.فشار هزینههای ساخت (تورم ۶۷ تا ۸۰ درصدی) و سهم بالای قیمت زمین از این امر جلوگیری میکند. در بهترین حالت، ثبات نسبی یا رشد بسیار کند قیمتها قابل انتظار است.
بزرگترین ریسک فعلی برای یک سازنده چیست؟ریسک نقدینگی و قفل شدن سرمایه.افزایش غیرقابل پیشبینی هزینهها در کنار فروش بسیار کند واحدها، میتواند به سرعت سرمایه در گردش سازنده را تحلیل برده و پروژه را نیمهکاره رها کند.
مناطق جغرافیایی بر سودآوری پروژه چقدر تأثیر دارد؟بسیار زیاد.پروژههای اقماری اطراف کلانشهرها (مانند کرج، پرند) به دلیل وجود تقاضای واقعی و مصرفی، نقدشوندگی بالاتر و ریسک کمتری نسبت به ویلاسازی در شمال کشور دارند که بازار آن متکی به سرمایهگذاری لوکس و گردشگری است و در رکود فعلی آسیب بیشتری دیده است.
انتهای پیام/
انتهای پیام/
