تحولات مسکن تهران تیر 1403

به گزارش اخبارساخته ها؛ با افزایش پیچیدگی‌های بازار، در شهرهای مختلف ایران صنعت ساختمان از الگوی یکسانی تبعیت نمی کند. در کلانشهری مانند تهران ساخت‌وساز در شرایط رکودی قرار دارد، در مقابل شهری مانند سمنان به دلیل جمعیت‌پذیری بالا، روند سرمایه‌گذاری در ساختمان مطلوب است. بنابراین سرمایه‌گذاری در هر شهر یا هر منطقه نیازمند تحلیل مستقل و با توجه به فقر داده‌ها، نیازمند مطالعات میدانی است. اما با توجه به مکانیزم نادرست صنعت ساختمان ایران، آینده بسیاری از شهرها، در مقیاس کوچک تر، شرایط امروز بازار تهران خواهد بود.

 در این گزارش سعی می شود، آخرین تحولات بازار مسکن تهران براساس آخرین آمار منتشره بانک مرکزی، مرکز آمار ایران و اطلاعات میدانی جمع آوری شده، تحلیل و مورد بررسی قرار گیرد.

در سال جاری، معاملات نسبت به سال گذشته بهبود و حدود %12 افزایش داشته است. کاهش شوک‌های اقتصادی یکی از دلیل اصلی این موضوع است.

در چهار ماهه سال جاری حدود 14 هزار معامله انجام شد؛ اما این شهر ظرفیت 50 الی 60 هزار معامله در این چهار ماه اول سال را داشت.

در تیرماه 3,559 معامله انجام شده است که نسبت به ماه گذشته(خرداد ماه) حدود %8 کاهش داشته اما نسبت به مدت مشابه در سال قبل حدود %27 رشد داشته است .

براساس تحلیل روندی، پیش‌بینی می‌شود از آبان تا بهمن ماه شرایط معاملات بازار نسبت به وضعیت موجود، بهبود یابد و متغیرهای کلان اقتصادی می توانند تشدید یا تحدید کننده این شرایط باشند.

بازار طی دو سال اخیر در رکودی‌ترین حالت خود قرار دارد که علل اصلی آن (1) خروج بخش سرمایه‌ای از بازار (2) کاهش ساخت و ساز، (3) کاهش قدرت خرید خانوارها است.

با کاهش جذابیت سرمایه گذاری در بازار خرید و فروش ملک، بازدهی کمتر از تورم و صعوبت در فروش ملک با قیمت مورد انتظار، درصد قابل توجهی از سرمایه‌گذاران فعال در این صنعت به کسب‌وکار اجاره‌داری (%46) که بازدهی باالتر از تورم(%36) دارد، روی آورده‌اند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از دلیلی که صنعت ساختمان در شهرهای دیگر(بجز کلانشهرها) همچنان دارای جذابیت است، سهم کمتر از %50 ارزش زمین در کل هزینه ساخت است. در کلانشهرها رشد قیمت پلاک‌های کلنگی بعنوان اصلی‌ترین نهاده تولید به مراتب بیشتر از رشد قیمت واحد بوده، بنابراین حاشیه سود کاهش یافته و جذابیت سرمایه گذاری برای سازندگان نسبت به قبل کمتر شده است.

براساس اعلام مرکز آمار ایران، قیمت مصالح ساختمانی در بهار 1403 نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود %22.7 افزایش پیدا کرده است، این در حالی است که قیمت مسکن حدود %14 طی این مدت افزایش پیدا کرده است، بنابراین پیش بینی می شود در آینده نه تنها قیمت‌های اسمی کاهش پیدا نکند بلکه برای جبران این فاصله، احتماال نرخ رشد قیمت در زمستان 1403 شیب بیشتری داشته باشد.

شدت رقابت در فروش واحد، بسیار افزایش پیدا کرده و نمیتوان با روش‌های نوین سنتی نسبت به فروش یک واحد یا مجموعه‌ای از واحدها اقدام نمود. امروز فروش با انجام یک فرآیند و وجود زنجیره‌ای از ذی‌نفعان و همچنین ایجاد مزایای رقابتی (فیزیکی یا انتزاعی) امکان پذیر است.

دوباره تاکید می شود، کاهش تعداد معاملات به معنی حذف نیاز نیست، بخصوص آنکه تعداد خانوارها به دلیل الگوهای اجتماعی (طالق، استقالل نسل جدید و...) در حال افزایش است؛ بنابراین شکل پاسخگویی به این نیازها تغییر پیدا کرده است.

سازندگانی که اصرار به ساخت و ساز و خرید و فروش به شیوه سنتی دارند، محکوم به حذف از این بازار خواهند بود، اما سازندگانی که با پذیرش وضع موجود به کسب‌وکارهای جدید این صنعت و شیوه های نوین تعریف پروژه ورود کرده‌اند، بعنوان رهبران و نوجویان این بازار، سود قابل توجهی کسب خواهند کرد.

ساخت خانه‌هایی کوچک متراژ با امکانات اشتراکی، اجاره‌داری در مقیاس انبوه، مالکیت زمانی به روش امتیازی، نوسازی و بازسازی و... از نمونه کسب‌وکارهایی است که بخشی از آینده صنعت ساختمان تهران را شکل می دهند.

سیاست‌های دولت جدید نیز بر آینده مسکن بخصوص در کلانشهرها بسیار موثر است. در شرایط حاضر سیاست ارتقا کیفیت زندگی با رعایت الگوهای شهرسازی با سیاست خانه‌دار کردن مردم به راحتی جمع‌پذیر نیست، لذا باید دید که کدام موضوع در اولویت، دولت جدید است و به تناسب آن فرصت، کسب و کارهای جدید را تعریف نمود.

زمانی که بازار مسکن تهران وارد شرایط رکودی می‌شود، شهرهای اقماری با شدت بیشتری فضای رکودی را تجربه می‌کنند. تبعات این موضوع انجماد معاملات واحدهای نوساز و همچنین کاهش قیمت معامالت (با شدت بیشتر نسبت به تهران) است.

به دلیل ویژگی‌های کالبدی و فقر در تامین سرانه‌ها، سرمایه‌گذاری در حوزه‌های تجاری در شهری مانند اسلامشهر یا اداری(درمانی) در شهر پردیس، فرصت‌های مناسبی هستند که کمتر مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفته است.

سرمایه گذاری در حوزه مسکن در بعضی از شهرهای اقمار مانند اسلامشهر به دلیل حجم عرضه قبلی(برابر با %10 ساخت و ساز تهران) و شرایط معاملاتی امروز دارای ریسک و در بعضی از این شهرها مانند فازهای جدید پردیس می‌تواند بعنوان یک فرصت، مطالعه شود.

با توسعه مناطق جنوبی تهران بخصوص مناطق 18 و 19 و شروع به تغییر پاردایم های اجتماعی و جایگزینی نسل تحصیل کرده و جوان بجای خانوارهای کم درآمد یا اتباع کشورهای همسایه، پیش بینی می‌شود بخش قابل توجهی از درخواست های خرید (از داخل یا خارج تهران) به سمت این مناطق سوق داده شود.

دانایی نگرشی قابل اعتماد در کسب و کار ایجاد می کند.

انتهای پیام/