شورای عالی شهرسازی در پی رسمیت بخشی ساخت وساز شمال

به این‌ترتیب، براساس این گفته‌های دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور، مشخص می‌شود، «خبر‌مجازی» تصویب برج‌سازی در جنگل‌های شمال به دو علت از اساس صحت ندارد. علت اول، آن است که هنوز چیزی تصویب نشده و علت دوم نیز عدم‌تاکید یا سفارش از مرکز برای تعیین جنگل به‌عنوان محل ساخت‌وساز بلندمرتبه است. با این‌حال برخی کارشناسان نزدیک به شورای‌عالی شهرسازی و معماری یا آنهایی که سابقه تدوین طرح‌های مطالعاتی در قالب مشاور طرح‌های جامع و تفصیلی را دارند، اعلام کردند؛ «تغییر کاربری» اراضی ممنوعه برای ساخت، از اساس مطرح نیست و اتفاقا، درخواست تدوین طرح برای جلوگیری از آن است، اما یکی از گزینه‌های مکانی برای تعیین پهنه‌های مجاز به بلندمرتبه‌سازی، نوار ساحلی مازندران در مناطقی است که مناسب ساخت‌وساز باشد.

جابر حسن‌زاده، مدیرکل راه‌وشهرسازی استان مازندران نیز اعلام کرد؛ مسیر در قالب فرآیند مشاور برای تدوین طرح و سپس ارائه طرح به شورای برنامه‌ریزی استان و طی مراحل تصویب در استان و ارسال به شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور پیش‌می‌رود. دو پارامتر در این مسیر لحاظ می‌شود: اول بررسی وضع موجود بارگذاری‌های ساختمانی انجام‌شده یا در حال انجام در استان و دوم نیز تناسب‌سنجی امکانات و خدمات حاضر در شهرها و روستاهای استان با آنچه برای مجازشناختن پهنه‌های ویژه بلندمرتبه‌سازی در نظر گرفته ‌می‌شود. 

سرکوب «تقاضا» یا رسمیت‌بخشی به آن؟

نگاه تک‌بعدی یا ناقص به «ساخت‌وسازهای غیربومی در شمال» نه‌تنها «دغدغه» مدافعان محیط‌زیست را برطرف نمی‌کند که ورود به مسیر غیرمجاز «تامین خانه‌دوم» در شمال را از طریق «ادامه سرکوب تقاضا» در مناطق توریستی استان شمالی باز‌می‌گذارد. این نگاه (تک‌بعدی) معتقد است، ساخت‌وساز در «شمال» برای ساکنان غیربومی باید متوقف شود چون اگر نشود، جنگل‌ها و اراضی سبز، بیش‌از این تغییرکاربری پیدا می‌کنند. ایراد این نگاه، «غفلت محض» از سه نوع تقاضای ملکی در «شمال» است. همین الان که رکود خرید مسکن و تولید ساختمان در جایی مثل تهران برقرار است، در «شمال» همچنان برای «خانه اقامت دوم(ویلا)‌» یا همان سکونت توریستی، تقاضا وجود دارد. خشکسالی‌های مکرر در کلان‌شهرها که بی‌آبی‌های چندین ساعته و قطعی برق را به‌بار آورده؛ از یک‌سو و تهدید فرونشست زمین در کنار تشدید آلودگی هوا در این مناطق از سوی دیگر، «جریان مهاجرت مقطعی یا پایدار به «شمال» که از زمان کرونا به شکل محسوس و پایدار شکل‌گرفته را همچنان پشتیبانی می‌کند. 

«شمال» به پناهگاه غم و شادی ایرانی‌ها تبدیل شده‌است؛ چه در عید و تعطیلات مناسبتی و چه در زمان کرونا و حتی جنگ تحمیلی 12‌روزه اخیر که بخش قابل‌توجهی از جمعیت تهران به آنجا رفت. این جریان سکونتی با تم «مهاجرت موقت»، «مهاجرت دائم» و «اقامت ناپیوسته سالانه» غیرقابل‌توقف و چشم‌پوشی است.

نوع دوم تقاضا، «خرید سرمایه‌ای ویلا یا زمین» است. این گروه با اتکا‌‌ به جریان نوع اول تقاضا، در بازار املاک «شمال» با خرید ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند. هرچند متناسب با تحولات بازار مسکن تهران یا وقوع شوک‌های سیاسی یا جهش‌های ارز و طلا یا سهام، نبض خرید ملک در «شمال» بالا و پایین می‌شود، اما همیشه استمرار نسبی داشته و دارد.  سومین گروه از متقاضیان ملکی «شمال»، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند که به‌خاطر دو گروه اول، این بازار را همیشه مورد‌توجه قرارداده‌اند. با این‌حال، بازار تقاضای ملکی و ساختمانی «شمال» همواره از سمت سیاستگذار به «رسمیت» شناخته نشده‌است و تبعات آن، «جنگل‌خواری، مزرعه‌کشی و کشاورزی‌زدایی» از صورت و بافت مازندران بوده که امروز، «چهره سبز» شمال را با کاهش گسترده اراضی مشجر و کچل‌کردن جنگل‌ها به حالت «قرمز» درآورده است، ضمن آنکه، علاوه‌بر «تجاوز به طبیعت شمال» به‌خاطر سرکوب تقاضا، «سرمایه‌های ملکی» افراد نیز به دلیل نداشتن سند زمین و مجوزهای ساختمانی، همواره در خطر بوده و هست.

با لحاظ این واقعیت، «رسمیت‌بخشی» به تقاضای 3گانه ملکی-ساختمانی در «شمال» به دو صورت می‌تواند امکان‌پذیر باشد. در قالب اول، با تصویب طرح‌های ویژه توسعه شهرها و توسعه روستا برای استان مازندران که بخشی از آن مطابق برنامه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور، شناسایی پهنه‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی خواهد بود، این امکان محقق می‌شود که با «صیانت از اکوسیستم شمال و حفظ جنگل‌ها»، آن سه گروه تقاضا بتوانند تامین شوند و در قالب دوم نیز با بسترسازی برای سرمایه‌گذاری در عرضه اقامتگاه‌های توریستی، از هتل گرفته تا «مجتمع‌های گردشگری قابل‌استطاعت» و حتی بوم‌گردی‌ها، بخشی از تقاضای سکونت توریستی، بازار مناسب خود را در مسافرت‌های سالانه به «شمال» پیدا کند.

مدافعان احداث «مجتمع‌های ساختمانی» در «شمال» چه می‌گویند؟

گروهی از صاحب‌نظران بخش مسکن و ساختمان و همچنین کارشناسان شهرسازی و معماری معتقدند، سیاستگذار به 3 علت باید برای «آینده شمال ایران» طرح‌های شهری و روستایی داشته‌باشد. این طرح‌ها مجموعه‌ای از «ملاحظات زیست‌محیطی، تغییرات اقلیمی، بخش کشاورزی و همچنین تقاضای ملکی و ساختمانی در مازندران» را شامل می‌شود. اولین مساله، وضعیت موجود «جنگل‌خواری» است؛ تدوین این طرح‌ها اگرچه ممکن است «جنگل‌خواری» و تجاوز به اراضی سبز کشاورزی را نتواند متوقف کند اما حتما باعث کاهش نسبی این تجاوز‌گری می‌شود، چون عرصه‌هایی با کاربری‌های مشخص برای پاسخ به تقاضای 3گانه تامین و عرضه می‌شود.

مساله دوم، «تغییر سبک‌خرید و سبک زندگی در خانه‌دوم» در شمال است. خانوارها در سال‌های اخیر نسبت به «ایمنی و امنیت سکونت در ویلا» تردید پیدا کرده‌اند، «هزینه ساخت ویلا و سرویس و نگهداری» را سنگین احساس می‌کنند (به‌خاطر کاهش توان اقتصادی) و همچنین «مراقبت از فضای سبز ویلای اختصاصی» نیز با هزینه و ریسک‌هایی نسبت به قبل همراه شده‌است، بنابراین بخشی از تقاضای سکونت در «شمال» گرایش پیدا کرده‌اند صاحب آپارتمان‌هایی واقع در ساختمان‌هایی با «سند رسمی و سلامت حقوقی کامل» شوند. ضمن آنکه، بازار مطلوب برای سرمایه‌گذاران ساختمانی(سازنده‌ها) نیز «عرصه‌های مجاز با کاربری‌ها و حریم‌های مشخص» است، نه «پراکنده‌سازی زمین از طریق خرید پراکنده زمین، آن‌هم اراضی با ابهامات حقوقی و نامشخص‌بودن مالکیت رسمی»، چراکه مجموع هزینه‌های اقتصادی و غیراقتصادی مدل اول، به‌مراتب کم‌تر از مدل دوم خواهد بود. علت سوم مدافعان «ساخت مجتمع‌های ساختمانی»، رجوع به الگوی جهانی «مواجهه دولت‌های مرکزی و محلی با تقاضای توریستی در شهرهای ساحلی و تفریحی» است که نه به شکل «مطلق» ساخت بنا در نوار ساحلی را منع کرده‌اند و نه بدون «ضوابط شهرسازی»، این مناطق را رها گذاشته‌اند.

در این میان، بررسی‌ها از مواردی در کشورهای مختلف که «نوار ساحلی» در آنها به‌عنوان مقاصد توریستی، محل خرید و سکونت گردشگران داخلی و خارجی است، نشان می‌دهد؛ دولت‌ها بسته به میزان محدودیت زمین برای توسعه و حجم تقاضا، سه نوع مواجهه با تقاضای ملکی و ساختمانی در شهرهای ساحلی-توریستی دارند که شامل «سخت‌گیری‌های شدید برای ساخت‌وساز»، «ساخت‌وساز با رعایت 5 شرط زیست‌محیطی» و «ساخت‌وساز بدون قیود شهرسازی» می‌شود. برای جایی همچون استان «مازندران» اما که آب‌وهوا و جنگل‌های آن، حال خوشی ندارد، «رعایت یک مدل اقتصادی با حفظ خطوط قرمز زیست‌محیطی» برای تدوین طرح «بلندمرتبه‌سازی» الزامی، ضروری و حیاتی به‌نظر می‌رسد.

حرف منتقدان طرح بلندمرتبه‌سازی در «شمال»

منتقدان 4 مساله را مطرح می‌کنند که اولین آن، مهارنشدن جنگل‌خواری حتی با تصویب طرح «بارگذاری مجاز ساختمانی» است.تداوم تقاضای خرید ویلا در نقاط «سبز» شمال به‌خاطر میل به داشتن خانه حیاط‌دار نیز علت دومی است که از نگاه منتقدان، بی‌خاصیت‌‌بودن طرح شورای‌عالی شهرسازی و معماری را می‌رساند. علت سوم که البته بین هر دو گروه مدافعان و منتقدان طرح، مشترک است، «ضعف شدید زیرساخت‌های شمال» برای توسعه جمعیتی از طریق بلندمرتبه‌سازی است. آنها همچنین درباره «به‌خطر افتادن محیط‌زیست مازندران» با تصویب طرح بلندمرتبه‌سازی هشدار می‌دهند.

مدل جهانی «تامین تقاضای ملکی» برای «شمال»

بررسی‌ها درباره آنچه منتقدان درباره «زیرساخت‌های غایب برای ساخت‌وسازهای وسیع» در «شمال» می‌گویند، مشخص می‌کند؛ این چالش نه صرفا برای طرح در حال تدارک شورای‌عالی شهرسازی که برای «وضعیت موجود» شهرها و روستاهای هر دو استان مازندران و گیلان، از سال‌ها پیش می‌توانست با اجرای یک مدل جهانی در بازار ملک، برطرف شود. در قالب این مدل که البته مهر ماه سال‌99، یکبار از زبان محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس به‌عنوان طرحی برای «پایدارسازی درآمد شهرداری‌های به‌ویژه در شهرهای شمالی» مطرح شد اما هیچ‌وقت اجرا نشد، مالکان غیربومی دست‌کم در نقاط توریستی «شمال» در ازای هزینه‌هایی که به شهر یا روستای محل مالکیت بابت «استفاده از انواع خدمات محلی از جمله جمع‌آوری زباله، خیابان‌کشی، نظافت محله، تامین روشنایی و همچنین ترافیک محلی» تحمیل می‌کنند، مشمول پرداخت «عوارض شهری یا روستایی» براساس فرمولی منطبق بر موقعیت محل، مساحت ملک و سایر فاکتورهای مرسوم در محاسبه جهانی «شارژ ملکی شهری» می‌شوند. نرخ این عوارض شهری به‌طور متوسط در جهان از 0.5 تا نزدیک به 1.5‌درصد ارزش روز ملک یا 70‌درصد ارزش روز ملک است که در برخی کشورهای توریستی، نرخ این عوارض در مناطق پُرتوریست، بیشتر از میانگین کشوری است.

تامین منابع سالم و پایدار (سالانه معادل حجم زمین، ویلا و ساختمان در منطقه) از محل این عوارض شهری برای شهرداری‌ها یا دهداری‌های شمال می‌تواند بودجه ‌مورد‌نیاز برای تامین بخشی از زیرساخت‌های منطقه را فراهم کند. همچنین براساس تجربه جهانی، برای آنکه «بلندمرتبه ‌سازی» در شمال، تهدیدی برای محیط‌زیست منطقه نباشد لازم است آنچه در طرح مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری می‌آید، پارامترهایی همچون «حفظ چرخش باد در نوار ساحلی»، «عدم‌آسیب‌دیدن جریان تابش و روشنایی طبیعی»، «حفظ منظر دریا و ساحل و طبیعت»، «حفظ دسترسی عمومی به دریا»، «ایمنی ساحل» و همچنین «عناصر حیاتی اکوسیستم شمال» مورد لحاظ قرار بگیرد. محدودیت‌های جهانی برای ساخت‌وساز در نوار ساحلی، برحسب فاصله چند 100‌متری از دریا، به شکل ارتفاع ساخت در نظر گرفته‌می‌شود.

آنچه صاحب‌نظران شهرسازی و معماری درباره وضعیت استان‌های شمالی در حال‌حاضر می‌گویند؛ ضرورت توجه به «سرمایه‌گذاری شهری و روستایی برای ارتقای زیرساخت‌ها» را مقدم بر بارگذاری می‌دانند. کمبود آب، برق و حتی قطعی اینترنت در ایام «سفرهای تهاجمی» به شمال در کنار ترافیک‌های سنگین محلی در مناطق توریستی، واقعیت این مناطق است که بدون «سرکوب‌ تقاضای 3گانه»، لازم است همزمان برای این چالش‌های زیرساختی نیز در طرح مدنظر دولت، راهکار اقتصادی و عملیاتی در نظر گرفته شود. بازتعریف بودجه‌ شهرداری‌ها در کنار تعریف مشوق‌های سرمایه‌گذاری برای بخش‌خصوصی، می‌تواند هر دو را محقق کند.